Gesetzestext

§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit überlebenden Mietern nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 564 BGB?

§ 564 BGB regelt den Fall, dass nach dem Tod des Mieters keine Person nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintritt und das Mietverhältnis auch nicht nach § 563a BGB mit überlebenden Mitmietern fortgesetzt wird. In dieser Konstellation fällt das Mietverhältnis nicht einfach weg, sondern wird mit dem Erben fortgesetzt.

Die Vorschrift ist damit die gesetzliche Auffangregel nach einem Todesfall. Erst wenn weder Haushaltsangehörige eintreten noch überlebende Mitmieter vorhanden sind, kommt es zur Fortsetzung mit dem Erben. Das Gesetz sorgt so dafür, dass das Mietverhältnis auch in dieser Lage einen klar bestimmten Vertragspartner behält.

Besonders wichtig ist das außerordentliche Kündigungsrecht. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter dürfen das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Recht besteht aber nicht grenzenlos, sondern nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und zusätzlich davon, dass weder Eintritt noch Fortsetzung nach den vorrangigen Vorschriften erfolgt sind.

Für die Praxis ist § 564 BGB die zentrale Regel, wenn nach dem Tod des Mieters keine unmittelbare wohnbezogene Nachfolge durch Mitbewohner oder Mitmieter stattfindet. Dann wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, bleibt aber für beide Seiten außerordentlich kündbar.

Für Mieter

Was bedeutet § 564 BGB für Erben?

Für Erben ist § 564 BGB besonders wichtig, weil sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen Vertragspartner des Mietverhältnisses werden, auch wenn sie selbst nicht in der Wohnung leben. Das kann wirtschaftlich und organisatorisch erhebliche Folgen haben, etwa im Hinblick auf Miete, Räumung und Abwicklung des Nachlasses.

Gleichzeitig gibt die Vorschrift dem Erben ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Wer das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, ist also nicht auf die allgemeinen Kündigungswege beschränkt, sondern kann sich unter den gesetzlichen Voraussetzungen relativ zügig lösen.

Für Erben bedeutet § 564 BGB daher: Das Mietverhältnis kann auf sie übergehen, aber nicht ohne ausdrückliche gesetzliche Lösungsmöglichkeit.

Für Vermieter

Was bedeutet § 564 BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 564 BGB wichtig, weil nach dem Tod des Mieters klar geregelt wird, wer Vertragspartner wird, wenn keine Person nach §§ 563 oder 563a BGB vorrangig eintritt oder das Mietverhältnis fortsetzt. In diesem Fall ist der Erbe der neue Vertragspartner.

Gleichzeitig erhält auch der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist. Das ist besonders dann praktisch relevant, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben nicht gewünscht oder wirtschaftlich unzweckmäßig ist.

Für Vermieter bedeutet § 564 BGB vor allem rechtliche Klarheit und eine geregelte Beendigungsmöglichkeit.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 564 BGB