Gesetzestext
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 561 BGB?
§ 561 BGB gibt dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend macht. Die Vorschrift ist das gesetzliche Gegengewicht dazu, dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere Miete verlangen kann.
Der Mieter muss eine solche Erhöhung also nicht einfach hinnehmen und dauerhaft im Vertrag bleiben. Stattdessen darf er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigt der Mieter wirksam, tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Die Vorschrift ist praktisch besonders wichtig bei Vergleichsmietenerhöhungen und bei Modernisierungsmieterhöhungen. Gerade wenn die höhere Miete wirtschaftlich oder persönlich nicht tragbar ist, eröffnet § 561 BGB einen klar geregelten Ausstieg.
Absatz 2 schützt den Mieter zusätzlich davor, dass dieses Recht vertraglich zu seinem Nachteil ausgeschlossen oder eingeschränkt wird. Schlechtere Vereinbarungen sind unwirksam.
Für die Praxis bedeutet § 561 BGB: Eine Mieterhöhung ist nicht nur ein Zahlenproblem, sondern kann auch ein Kündigungsfenster eröffnen.
Für Mieter
Was bedeutet § 561 BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 561 BGB eine wichtige Schutzvorschrift. Wer eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 erhält und die neue Belastung nicht tragen will, kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.
Wichtig ist die Frist. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung erklärt werden. Wird diese Frist versäumt, bleibt nur noch das allgemeine Kündigungsrecht oder die inhaltliche Auseinandersetzung über die Mieterhöhung.
Besonders bedeutsam ist außerdem, dass die Mieterhöhung bei wirksamer Sonderkündigung nicht eintritt. Der Mieter muss also nicht erst die höhere Miete akzeptieren, um dann auszuziehen.
Für Vermieter
Was bedeutet § 561 BGB für Vermieter?
Für Vermieter bedeutet § 561 BGB, dass eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 nicht nur zu höheren Einnahmen führen kann, sondern auch das Risiko birgt, dass der Mieter das Mietverhältnis beendet.
Das ist besonders bei deutlichen Erhöhungen relevant. Ein formal und materiell zulässiges Erhöhungsverlangen kann wirtschaftlich trotzdem dazu führen, dass das Mietverhältnis endet.
Für Vermieter ist § 561 BGB deshalb nicht nur eine Begleitnorm, sondern ein echter Faktor bei der Entscheidung, ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung geltend gemacht wird.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter verlangt nach § 558 BGB eine höhere Miete. Der Mieter nutzt daraufhin sein Sonderkündigungsrecht.
2. Modernisierungsmieterhöhung
Nach einer Modernisierung wird eine höhere Miete geltend gemacht. Der Mieter entscheidet sich wegen der Mehrbelastung für die außerordentliche Kündigung.
3. Fristgerechte Kündigung
Die Kündigung geht rechtzeitig bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung zu. Dann endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats.
4. Mieterhöhung tritt nicht ein
Wird wirksam nach § 561 BGB gekündigt, muss die erhöhte Miete nicht mehr gezahlt werden.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 561 BGB
Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB?
Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend macht.
Bis wann muss der Mieter kündigen?
Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.
Wann endet das Mietverhältnis?
Zum Ablauf des übernächsten Monats.
Was passiert mit der Mieterhöhung bei wirksamer Kündigung?
Sie tritt nicht ein.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
§ 561 BGB gibt dem Mieter nach einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht. Die Vorschrift schützt davor, gegen den eigenen Willen in ein teurer gewordenes Mietverhältnis gedrängt zu werden.
Gesetzestext
(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 561 BGB ist das gesetzliche Gegengewicht zu bestimmten Mieterhöhungen. Der Mieter darf sich nach einer Erhöhung nicht nur wehren, sondern auch aus dem Mietverhältnis lösen.
Wird die Sonderkündigung rechtzeitig erklärt, endet das Mietverhältnis und die angekündigte Mieterhöhung wird nicht wirksam.
Für Mieter wichtig
Die Frist ist entscheidend. Wer das Sonderkündigungsrecht nutzen will, muss schnell und rechtzeitig handeln.
Für Vermieter wichtig
Jede Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 kann auch zur Beendigung des Mietverhältnisses führen. Das sollte in die wirtschaftliche Abwägung einfließen.
Praxisfälle
- Sonderkündigung nach Vergleichsmietenerhöhung
- Sonderkündigung nach Modernisierungsmieterhöhung
- Fristgerechte Kündigung innerhalb von zwei Monaten
- Mieterhöhung tritt wegen Kündigung nicht ein
Verwandte Vorschriften
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
- § 559b BGB – Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
- § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung
Hinweis
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