Gesetzestext
§ 559e Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Wenn eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen.
(2) § 559 Absatz 2 Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören.
(3) § 559 Absatz 3a Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen darf. Ist der Vermieter daneben zu Mieterhöhungen nach § 559 Absatz 1 berechtigt, so dürfen die in § 559 Absatz 3a Satz 1 und 2 genannten Grenzen nicht überschritten werden.
(4) § 559 Absatz 3, 4 und 5 sowie die §§ 559b bis 559d gelten entsprechend.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 559e BGB?
§ 559e BGB ist die besondere Modernisierungsmieterhöhung für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 555b Nummer 1a BGB. Die Vorschrift wurde geschaffen, um den Heizungstausch mietrechtlich gesondert zu behandeln. Statt der allgemeinen 8-Prozent-Regel des § 559 BGB gilt hier unter bestimmten Voraussetzungen eine eigene Berechnungslogik.
Absatz 1 erlaubt dem Vermieter eine jährliche Mieterhöhung von 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, allerdings nur abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel. Voraussetzung ist, dass es sich um eine Maßnahme nach § 555b Nummer 1a handelt und die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt sind. Erfolgt eine Förderung nicht, obwohl diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter stattdessen nach der allgemeinen Regel des § 559 BGB erhöhen.
Absatz 2 vereinfacht die Berechnung der Erhaltungskosten. Anders als im allgemeinen Modernisierungsrecht wird nicht im Einzelnen herausgerechnet, welcher Teil bloße Erhaltung wäre, sondern pauschal 15 Prozent der Kosten werden als nicht umlagefähiger Erhaltungsanteil abgezogen. Das ist rechnerisch einfacher, aber natürlich auch wieder eine dieser typisch gesetzlichen Pauschallösungen, mit denen man Streit reduzieren will und neue Diskussionen erzeugt.
Besonders wichtig ist Absatz 3. Für Heizungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich insoweit innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Wenn daneben weitere Erhöhungen nach § 559 Absatz 1 möglich sind, dürfen die allgemeinen Grenzen des § 559 Absatz 3a trotzdem insgesamt nicht überschritten werden.
Absatz 4 verweist auf weitere wichtige Vorschriften, insbesondere zu Kostenverteilung, Härtefall, Erklärung und Pflichtverletzungen. Absatz 5 erklärt nachteilige Abweichungen zulasten des Mieters für unwirksam. Für die Praxis ist § 559e BGB damit die Spezialnorm für heizungsbezogene Modernisierungsmieterhöhungen.
Für Mieter
Was bedeutet § 559e BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 559e BGB besonders wichtig, weil Heizungsmodernisierungen zwar zu Mieterhöhungen führen können, das Gesetz aber dafür eigene Schutzmechanismen eingebaut hat. Dazu gehören vor allem der Abzug der Drittmittel, der pauschale 15-Prozent-Abzug für Erhaltung und die abgesenkte Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Mieter sollten deshalb bei einer solchen Erhöhung besonders prüfen, ob tatsächlich eine Maßnahme nach § 555b Nummer 1a vorliegt, ob Drittmittel korrekt abgezogen wurden und ob die Kappungsgrenze eingehalten ist. Auch Härtegesichtspunkte können über die Verweisung in Absatz 4 eine Rolle spielen.
Für Vermieter
Was bedeutet § 559e BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 559e BGB eine besondere Option zur Umlage von Kosten beim Heizungstausch. Die Vorschrift kann günstiger oder passender sein als das allgemeine Verfahren nach § 559 BGB, verlangt aber zugleich die Berücksichtigung von Drittmitteln und der besonderen Kappungsgrenze.
Wichtig ist außerdem das gesetzliche Wahlmodell: Erfolgt keine Förderung, obwohl die Voraussetzungen dem Grunde nach vorliegen, bleibt die Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich. Für Vermieter ist § 559e BGB deshalb kein Automatismus, sondern eine spezielle gesetzliche Route mit eigenen Rechenregeln.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Heizungstausch mit öffentlicher Förderung
Der Vermieter baut eine neue Heizungsanlage ein und nutzt Fördermittel. Dann sind die Drittmittel vor der Berechnung der 10-Prozent-Umlage abzuziehen.
2. Pauschaler Erhaltungsabzug
Statt eine aufwendige Einzelabgrenzung vorzunehmen, werden pauschal 15 Prozent der Kosten als Erhaltungsanteil abgezogen.
3. Kappung auf 0,50 Euro pro Quadratmeter
Auch bei hohen Kosten darf sich die monatliche Miete wegen der Heizungsmaßnahme innerhalb von sechs Jahren nur bis zur gesetzlichen Sondergrenze erhöhen.
4. Keine Förderung trotz Förderfähigkeit
Wenn trotz grundsätzlicher Förderfähigkeit keine Förderung erfolgt, kann der Vermieter die allgemeine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB prüfen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 559e BGB
Wie hoch darf die jährliche Miete nach § 559e BGB steigen?
Grundsätzlich um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel.
Wie werden Erhaltungskosten berücksichtigt?
Pauschal in Höhe von 15 Prozent der aufgewendeten Kosten.
Gibt es eine besondere Kappungsgrenze?
Ja. Im Hinblick auf eine Maßnahme nach § 555b Nummer 1a darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Was passiert, wenn keine Förderung erfolgt?
Dann kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach Maßgabe des § 559 BGB erhöhen.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
§ 559e BGB ist die Spezialvorschrift für die Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage. Die Norm arbeitet mit einer 10-Prozent-Umlage, einem pauschalen 15-Prozent-Abzug und einer abgesenkten Kappungsgrenze.
Gesetzestext
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Wenn eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen.
(2) § 559 Absatz 2 Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören.
(3) § 559 Absatz 3a Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen darf. Ist der Vermieter daneben zu Mieterhöhungen nach § 559 Absatz 1 berechtigt, so dürfen die in § 559 Absatz 3a Satz 1 und 2 genannten Grenzen nicht überschritten werden.
(4) § 559 Absatz 3, 4 und 5 sowie die §§ 559b bis 559d gelten entsprechend.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 559e BGB ist die Spezialregel für heizungsbezogene Modernisierungsmieterhöhungen. Die Vorschrift kombiniert eine erhöhte Umlagequote mit besonderen Schutzregeln zugunsten des Mieters.
Dazu gehören vor allem die Anrechnung von Drittmitteln, der pauschale Erhaltungsabzug und die abgesenkte Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter.
Für Mieter wichtig
Heizungsmodernisierungen dürfen nicht grenzenlos auf die Miete umgelegt werden. Drittmittel, Erhaltungsanteile und Kappungsgrenze müssen sauber berücksichtigt werden.
Für Vermieter wichtig
Die Vorschrift eröffnet einen besonderen Umlageweg, verlangt aber eine korrekte Berechnung und die Beachtung der speziellen Grenzen des § 559e BGB.
Praxisfälle
- Heizungstausch mit Fördermitteln
- Pauschaler 15-Prozent-Abzug für Erhaltung
- Kappung auf 0,50 Euro pro Quadratmeter
- Keine Förderung trotz Förderfähigkeit
Verwandte Vorschriften
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
- § 559b BGB – Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
- § 559d BGB – Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung
Hinweis
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