Gesetzestext

§ 559c Vereinfachtes Verfahren

(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung; dies gilt im Hinblick auf § 559 Absatz 4 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde.

(2) Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach Absatz 1 oder nach § 559 oder nach § 559e erhöht, so mindern sich die Kosten, die nach Absatz 1 Satz 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.

(3) § 559b gilt für das vereinfachte Verfahren entsprechend. Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.

(4) Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder nach § 559e geltend machen. Dies gilt nicht,

1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,

2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.

(5) Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c mit den Maßgaben, dass

1. der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht,

2. es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 559c BGB?

§ 559c BGB regelt ein vereinfachtes Verfahren für Modernisierungsmieterhöhungen. Die Vorschrift ist für kleinere Modernisierungsmaßnahmen gedacht. Wenn die für die Wohnung geltend gemachten Kosten vor dem pauschalen Abzug 10.000 Euro nicht übersteigen, darf der Vermieter die Erhöhung nach einem vereinfachten Modell berechnen.

Der zentrale Unterschied zum normalen Verfahren nach § 559 BGB liegt darin, dass Erhaltungskosten nicht im Einzelnen herausgerechnet werden müssen. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent der geltend gemachten Kosten als Anteil abgezogen, der für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wäre. Das vereinfacht die Berechnung, ist aber natürlich zugleich ein gesetzlicher Grobschnitt, weil das Gesetz Menschen kennt und ungefähr ahnt, wie gern sie sonst jede Schraube einzeln zum Anlass für Streit machen.

Außerdem gelten im vereinfachten Verfahren bestimmte Erleichterungen für den Vermieter. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden grundsätzlich keine Anwendung. Das betrifft insbesondere Teile der Härteprüfung und die detaillierte Anrechnung bestimmter zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen. Für bestimmte Heizungsmaßnahmen gibt es allerdings eine Ausnahme vom Ausschluss des Härteeinwands.

Besonders wichtig ist Absatz 2. Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren bereits nach dem vereinfachten Verfahren oder nach § 559 oder § 559e erhöht, müssen die dort geltend gemachten Modernisierungskosten auf neue Maßnahmen angerechnet werden. Das soll verhindern, dass viele kleine Erhöhungen nacheinander die gesetzliche Vereinfachung missbrauchen.

Absatz 4 enthält zusätzlich eine Sperrwirkung. Wer einmal das vereinfachte Verfahren nutzt, kann innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e geltend machen. Davon gibt es nur die gesetzlich geregelten Ausnahmen, etwa bei später eintretenden gesetzlichen Verpflichtungen oder bestimmten Beschlüssen von Wohnungseigentümern.

Für die Praxis ist § 559c BGB wichtig, weil er kleinere Modernisierungen beschleunigen soll, aber zugleich Missbrauch durch Pauschalierung, Anrechnung und Sperrfristen begrenzt.

Für Mieter

Was bedeutet § 559c BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 559c BGB wichtig, weil das vereinfachte Verfahren zwar die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung vereinfacht, aber nicht grenzenlos zulasten des Mieters gehen darf. Die Vorschrift setzt eine Kostenobergrenze, einen pauschalen Erhaltungsabzug und Sperren für weitere Erhöhungen.

Gerade bei kleineren Modernisierungen sollten Mieter prüfen, ob die 10.000-Euro-Grenze eingehalten ist, ob das vereinfachte Verfahren überhaupt angekündigt wurde und ob der Vermieter frühere Modernisierungserhöhungen korrekt berücksichtigt hat.

Außerdem ist wichtig, dass bei bestimmten Heizungsmaßnahmen trotz des vereinfachten Verfahrens die Härtefrage weiterhin eine Rolle spielen kann.

Für Vermieter

Was bedeutet § 559c BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 559c BGB ein Instrument zur einfacheren Durchsetzung kleinerer Modernisierungsmieterhöhungen. Die pauschale Herausrechnung von 30 Prozent für Erhaltungsaufwand spart in geeigneten Fällen erhebliche Detailarbeit.

Gleichzeitig ist das Verfahren nicht folgenlos. Wer es nutzt, bindet sich für fünf Jahre weitgehend gegenüber weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e. Außerdem muss das Verfahren bereits in der Modernisierungsankündigung klar benannt werden.

Für Vermieter ist § 559c BGB deshalb ein taktisches Instrument: einfacher in der Berechnung, aber begrenzender in den späteren Möglichkeiten.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

1. Kleinere Modernisierung unter 10.000 Euro

Die für die Wohnung geltend gemachten Kosten bleiben unterhalb der gesetzlichen Grenze. Dann kann das vereinfachte Verfahren grundsätzlich genutzt werden.

2. Pauschaler Abzug für Erhaltung

Statt einzelne Erhaltungskosten mühsam herauszurechnen, werden pauschal 30 Prozent der geltend gemachten Kosten abgezogen.

3. Frühere Modernisierungserhöhungen

Hat der Vermieter in den letzten fünf Jahren bereits modernisierungsbedingt erhöht, müssen diese früher geltend gemachten Kosten angerechnet werden.

4. Sperre für weitere Erhöhungen

Nach Nutzung des vereinfachten Verfahrens sind weitere Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich ausgeschlossen.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 559c BGB

Wann darf das vereinfachte Verfahren genutzt werden?

Wenn die für die Wohnung geltend gemachten Kosten vor dem pauschalen Abzug 10.000 Euro nicht übersteigen.

Wie werden Erhaltungskosten berücksichtigt?

Pauschal mit 30 Prozent der geltend gemachten Kosten.

Muss der Vermieter das vereinfachte Verfahren ankündigen?

Ja. Schon in der Modernisierungsankündigung muss angegeben werden, dass dieses Verfahren genutzt werden soll.

Was passiert nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren?

Weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e sind innerhalb von fünf Jahren grundsätzlich gesperrt, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.

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§ 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren

§ 559c BGB ermöglicht bei kleineren Modernisierungen ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung. Die Vorschrift arbeitet mit einem pauschalen Erhaltungsabzug und verbindet die Vereinfachung mit Anrechnungs- und Sperrregeln.