Gesetzestext

§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. Der Betrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ist anzugeben; dabei ist, soweit erforderlich, eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs beizufügen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

(2) Ist die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt worden, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nicht nach § 555c Absatz 1 bis 3 angekündigt oder weicht die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent von der angekündigten Mieterhöhung ab, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete erst mit Beginn des neunten Monats nach dem Zugang der Erklärung. § 559 Absatz 4 und 5 und § 559a Absatz 1 bis 4 bleiben unberührt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 559b BGB?

§ 559b BGB regelt die formelle Durchsetzung der Modernisierungsmieterhöhung. Während § 559 BGB bestimmt, unter welchen materiellen Voraussetzungen nach einer Modernisierung überhaupt erhöht werden darf, sagt § 559b BGB, wie diese Erhöhung erklärt werden muss und wann sie wirksam wird. Genau hier scheitern in der Praxis erstaunlich viele Erhöhungen, weil zwischen Baukosten und brauchbarer Erklärung ein erheblicher Unterschied besteht. 

Absatz 1 verlangt Textform. Außerdem muss die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert werden. Der Betrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ist anzugeben; wenn mehrere Wohnungen betroffen sind, muss der verwendete Verteilungsmaßstab nachvollziehbar erläutert werden. Das Gesetz will also nicht bloß ein Endergebnis sehen, sondern eine nachvollziehbare Rechenstrecke. 

Wichtig ist auch der gesetzliche Zahlungsbeginn. Grundsätzlich schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Das verschafft dem Mieter eine gewisse Umstellungszeit und verbindet die Mieterhöhung mit einem klaren zeitlichen Ablauf. 

Absatz 2 enthält eine wichtige Sanktion bei fehlerhafter oder unterbliebener Modernisierungsankündigung. Hat der Vermieter nicht ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt oder weicht die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent von der angekündigten Erhöhung ab, verschiebt sich die Fälligkeit nach hinten: Dann ist die erhöhte Miete erst mit Beginn des neunten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Das ist die gesetzliche Erinnerung daran, dass Ankündigungspflichten nicht bloß Dekoration sind. 

Für dein Portal ist § 559b BGB besonders wichtig, weil diese Vorschrift die Brücke zwischen Modernisierungskosten und tatsächlich wirksamer höherer Miete bildet. Praktisch lautet die Frage oft: Wurde nicht nur richtig gerechnet, sondern auch richtig erklärt?

Für Mieter

Was bedeutet § 559b BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 559b BGB wichtig, weil die Vorschrift verlangt, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nachvollziehbar und transparent erklärt wird. Der Vermieter muss nicht nur einen Betrag nennen, sondern die Erhöhung aus den entstandenen Kosten herleiten und die gesetzlichen Voraussetzungen erläutern. 

Mieter sollten insbesondere prüfen, ob die Erklärung in Textform vorliegt, ob die auf die Wohnung entfallenden Kosten nachvollziehbar angegeben sind und ob bei mehreren Wohnungen der Verteilungsmaßstab erläutert wird. Auch die Frage, ob die Modernisierung vorher ordnungsgemäß angekündigt wurde, ist entscheidend, weil sich davon der spätere Zahlungsbeginn beeinflussen kann. 

Für Vermieter

Was bedeutet § 559b BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 559b BGB die Vorschrift, die aus einer materiell möglichen Modernisierungsmieterhöhung eine wirksame Erklärung machen soll. Wer hier ungenau arbeitet, riskiert nicht nur Streit, sondern unter Umständen auch eine spätere Fälligkeit der erhöhten Miete. 

Besonders wichtig ist eine saubere Kostenaufstellung, die Erläuterung nach §§ 559 und 559a BGB sowie gegebenenfalls die nachvollziehbare Aufteilung auf einzelne Wohnungen. Außerdem sollte die vorherige Modernisierungsankündigung geprüft werden, weil Fehler dort später auf den Zahlungsbeginn der Erhöhung durchschlagen können.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 559b BGB