Gesetzestext
§ 559a Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 559a BGB?
§ 559a BGB ist die zentrale Vorschrift zur Anrechnung von Drittmitteln bei der Modernisierungsmieterhöhung. Der Paragraph sorgt dafür, dass der Vermieter nicht Kosten auf die Miete umlegt, die er wirtschaftlich gar nicht selbst getragen hat oder die durch öffentliche Mittel, Zuschüsse oder andere Drittleistungen abgefedert wurden.
Absatz 1 enthält die Grundregel: Kosten, die vom Mieter selbst, für ihn von einem Dritten oder durch Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB. Sie dürfen also nicht in die Modernisierungsmieterhöhung eingerechnet werden.
Absatz 2 betrifft zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten. Hier wird nicht der gesamte Darlehensbetrag abgezogen, sondern der wirtschaftliche Vorteil aus der Zinsermäßigung. Zusätzlich verringern Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung laufender Aufwendungen den Erhöhungsbetrag um den jeweiligen Jahresbetrag.
Absatz 3 erweitert die Anrechnung auf vergleichbare Finanzierungsformen. Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen und Leistungen eines Dritten für den Mieter werden öffentlichen Darlehen gleichgestellt. Gleiches gilt für Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes.
Absatz 4 regelt die Aufteilung, wenn nicht genau festgestellt werden kann, welcher Anteil der Zuschüsse oder Darlehen auf welche Wohnung entfällt. Dann erfolgt die Verteilung nach dem Verhältnis der auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Kosten.
Für die Praxis ist § 559a BGB enorm wichtig, weil Modernisierungsmieterhöhungen nur dann korrekt berechnet sind, wenn anrechenbare Drittmittel sauber berücksichtigt werden. Genau hier wird aus einer baulichen Maßnahme schnell ein Rechen- und Streitfeld.
Für Mieter
Was bedeutet § 559a BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 559a BGB eine wichtige Schutzvorschrift. Sie verhindert, dass der Vermieter Fördergelder, Zuschüsse oder sonstige finanzielle Vorteile einstreicht und trotzdem die volle Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegt.
Gerade bei öffentlich geförderten Maßnahmen, KfW-nahen Finanzierungen oder anderen vergünstigten Darlehen lohnt sich ein genauer Blick. Wenn solche Mittel eingesetzt wurden, kann das die zulässige Mieterhöhung spürbar reduzieren.
Für Mieter bedeutet das praktisch: Bei einer Modernisierungsmieterhöhung sollte nicht nur nach den Baukosten gefragt werden, sondern auch danach, ob und in welchem Umfang Drittmittel eingesetzt wurden.
Für Vermieter
Was bedeutet § 559a BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 559a BGB die Vorschrift, die sicherstellt, dass Modernisierungsmieterhöhungen nur auf tatsächlich umlagefähigen Kosten beruhen. Wer Zuschüsse, zinsverbilligte Darlehen oder vergleichbare Drittmittel einsetzt, muss diese Vorteile in die Berechnung einarbeiten.
Das verlangt saubere Dokumentation und eine nachvollziehbare Berechnung. Gerade bei Mischfinanzierungen und mehreren Wohnungen reicht grobes Schätzen nach Gefühl nicht. Die Anrechnung muss rechtlich tragfähig dargestellt werden.
Für Vermieter ist § 559a BGB deshalb kein lästiger Nebensatz, sondern ein zwingender Teil jeder wirksamen Modernisierungsmieterhöhung.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Öffentlicher Zuschuss für die Modernisierung
Ein Teil der Baukosten wird aus öffentlichen Mitteln bezuschusst. Dieser Anteil gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten nach § 559 BGB.
2. Zinsverbilligtes Darlehen
Der Vermieter erhält ein günstiges öffentliches Darlehen. Dann ist der Vorteil aus der Zinsermäßigung auf den Erhöhungsbetrag anzurechnen.
3. Mehrere Wohnungen betroffen
Wenn nicht genau feststeht, wie ein Zuschuss auf die Wohnungen entfällt, muss nach dem Verhältnis der aufgewendeten Kosten aufgeteilt werden.
4. Mietvorauszahlung oder Mieterdarlehen
Auch solche Finanzierungsbeiträge des Mieters oder für ihn erbrachte Leistungen können bei der Anrechnung wie öffentliche Mittel behandelt werden.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 559a BGB
Dürfen öffentliche Zuschüsse in die Modernisierungsmieterhöhung eingerechnet werden?
Nein. Solche Kosten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB.
Was passiert bei zinsverbilligten Darlehen?
Der Erhöhungsbetrag verringert sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung.
Gilt die Vorschrift nur für klassische Zuschüsse?
Nein. Auch Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen, Drittleistungen für den Mieter und Mittel bestimmter öffentlicher Finanzierungsinstitute können relevant sein.
Warum ist § 559a BGB praktisch so wichtig?
Weil nur durch die Anrechnung von Drittmitteln eine Modernisierungsmieterhöhung wirtschaftlich und rechtlich korrekt berechnet werden kann.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
§ 559a BGB sorgt dafür, dass Zuschüsse, vergünstigte Darlehen und andere Drittmittel nicht doppelt zulasten des Mieters verwertet werden. Die Vorschrift ist ein zentraler Korrekturposten bei der Modernisierungsmieterhöhung.
Gesetzestext
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird aus der Differenz zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens errechnet. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung laufender Aufwendungen gewährt, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 559a BGB verhindert, dass Drittmittel unberücksichtigt bleiben und der Mieter dadurch zu hoch belastet wird. Zuschüsse und finanzielle Vorteile müssen die Modernisierungsmieterhöhung mindern.
Die Vorschrift ist deshalb eine zentrale Korrekturregel im Anschluss an § 559 BGB.
Für Mieter wichtig
Bei Modernisierungsmieterhöhungen sollte immer geprüft werden, ob Fördermittel, Zuschüsse oder vergünstigte Darlehen eingesetzt wurden und korrekt angerechnet sind.
Für Vermieter wichtig
Die Berechnung der Mieterhöhung muss anrechenbare Drittmittel vollständig berücksichtigen. Ohne saubere Anrechnung wird die Erhöhung angreifbar.
Praxisfälle
- Öffentliche Zuschüsse für Modernisierung
- Zinsverbilligtes Darlehen
- Aufteilung bei mehreren Wohnungen
- Mieterdarlehen oder Mietvorauszahlung
Verwandte Vorschriften
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 559b BGB – Geltendmachung der Erhöhung; Wirkung der Erklärung
- § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 812 BGB – Herausgabeanspruch bei ungerechtfertigter Bereicherung
Hinweis
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