Gesetzestext

§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um nicht mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder

2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über den Ausschluss der Mieterhöhung nach den §§ 559 Absatz 4 und 5 sowie 559e bleiben unberührt.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 559 BGB?

§ 559 BGB ist die zentrale Vorschrift zur Modernisierungsmieterhöhung. Hat der Vermieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemeint sind nur bestimmte Modernisierungsarten im Sinne des § 555b BGB und gerade nicht jede beliebige Baustelle.

Besonders wichtig ist Absatz 2. Kosten, die eigentlich bloße Erhaltungsmaßnahmen gewesen wären, dürfen nicht in die Modernisierungsmieterhöhung eingerechnet werden. Modernisierung und Instandhaltung müssen also sauber voneinander getrennt werden. Soweit nötig, sind die nicht umlagefähigen Erhaltungskosten zu schätzen.

Absatz 3 regelt die Kostenverteilung, wenn mehrere Wohnungen betroffen sind. Dann dürfen die Gesamtkosten nicht einfach blind einer einzelnen Wohnung aufgedrückt werden, sondern müssen angemessen verteilt werden.

Sehr wichtig ist außerdem Absatz 3a mit der Kappungsgrenze für die Modernisierungsmieterhöhung. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete grundsätzlich nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Lag die Miete vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter, gilt eine abgesenkte Grenze von 2 Euro pro Quadratmeter.

Absatz 4 schützt Mieter über die Härteklausel. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn sie auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Das gilt aber nicht grenzenlos. In bestimmten Fällen findet diese Abwägung gar nicht statt, etwa wenn nur ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wurde oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte.

Für die Praxis ist § 559 BGB einer der wichtigsten und streitträchtigsten Paragraphen des Mietrechts. Hier entscheidet sich, ob aus einer baulichen Veränderung dauerhaft mehr Miete gemacht werden darf und in welcher Höhe.

Für Mieter

Was bedeutet § 559 BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 559 BGB besonders wichtig, weil eine Modernisierung nicht nur Baustellenlärm, Duldungspflichten und organisatorischen Stress bedeuten kann, sondern auch eine dauerhafte Mieterhöhung. Genau deshalb sollten Modernisierungserklärungen und spätere Erhöhungsverlangen sehr genau geprüft werden.

Wesentliche Fragen sind: Handelt es sich überhaupt um umlagefähige Modernisierungskosten? Wurden Erhaltungskosten korrekt herausgerechnet? Wurde die Kostenverteilung bei mehreren Wohnungen sauber vorgenommen? Und greift die gesetzliche Kappungsgrenze?

Außerdem kann ein Härtefall eine Rolle spielen. Gerade bei hoher wirtschaftlicher Belastung ist entscheidend, ob die Härtegründe rechtzeitig nach § 555d BGB mitgeteilt wurden.

Für Vermieter

Was bedeutet § 559 BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 559 BGB der zentrale gesetzliche Weg, Modernisierungskosten teilweise auf die Miete umzulegen. Die Vorschrift erlaubt damit eine Refinanzierung bestimmter wertsteigernder oder verbessernder Maßnahmen.

Gleichzeitig ist die Norm streng. Nur bestimmte Maßnahmen sind überhaupt umlagefähig, Erhaltungskosten müssen herausgerechnet werden, die Kostenverteilung muss stimmen und die Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden. Hinzu kommt die mögliche Härteeinwendung des Mieters.

Für Vermieter bedeutet das praktisch: Eine Modernisierungsmieterhöhung ist kein Bauchgefühl und auch kein grober Taschenrechnerwert, sondern eine formell und materiell anspruchsvolle Berechnung.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

1. Energetische Modernisierung

Nach Wärmedämmung oder anderen energetischen Maßnahmen will der Vermieter einen Teil der Kosten über die Miete refinanzieren.

2. Abzug von Erhaltungskosten

Bei einer kombinierten Baumaßnahme muss der Anteil herausgerechnet werden, der ohnehin als Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich gewesen wäre.

3. Mehrere Wohnungen betroffen

Die Gesamtkosten müssen angemessen auf die betroffenen Wohnungen verteilt werden.

4. Kappungsgrenze greift

Auch wenn rechnerisch eine höhere Umlage möglich wäre, darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nur bis zur gesetzlichen Grenze steigen.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 559 BGB

Wie hoch darf die jährliche Miete nach Modernisierung steigen?

Grundsätzlich um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten umlagefähigen Kosten.

Dürfen Instandhaltungskosten mit umgelegt werden?

Nein. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Gibt es eine Begrenzung pro Quadratmeter?

Ja. Innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich 3 Euro pro Quadratmeter, bei einer vorherigen Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur 2 Euro.

Kann eine Härte die Mieterhöhung ausschließen?

Ja, unter den gesetzlichen Voraussetzungen des Absatzes 4 und bei rechtzeitiger Mitteilung der Härtegründe.

BGB Mietrecht Gesetz

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

§ 559 BGB regelt die Modernisierungsmieterhöhung. Die Vorschrift bestimmt, welche Kosten in welchem Umfang auf die Miete umgelegt werden dürfen und wo Kappungsgrenze und Härteschutz eingreifen.