Gesetzestext
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Eine Rechtsverordnung nach Satz 3 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf andere Stellen zu übertragen.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 558 BGB?
§ 558 BGB ist die zentrale Vorschrift für die klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Paragraph erlaubt dem Vermieter nicht, die Miete nach Belieben anzuheben, sondern knüpft das Erhöhungsverlangen an mehrere gesetzliche Voraussetzungen. Dazu gehören insbesondere die Wartefrist, die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.
Absatz 1 regelt zunächst die zeitliche Sperre. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung nur verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Außerdem darf das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.
Absatz 2 definiert die ortsübliche Vergleichsmiete. Maßgeblich sind die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde, und zwar unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage sowie der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Ausgenommen sind insbesondere preisgebundene oder sonst gesetzlich festgelegte Mieten.
Absatz 3 enthält die bekannte Kappungsgrenze. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In bestimmten angespannten Gebieten kann die Grenze durch Rechtsverordnung auf 15 Prozent abgesenkt werden.
Für die Praxis ist § 558 BGB einer der wichtigsten Paragraphen des gesamten Wohnraummietrechts. Genau hier entscheidet sich bei vielen Bestandsmieten, ob und in welchem Umfang eine Anpassung an das örtliche Mietniveau zulässig ist.
Für Mieter
Was bedeutet § 558 BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 558 BGB besonders wichtig, weil die Vorschrift Schutz vor überhasteten und unbegrenzten Erhöhungen bietet. Ein Vermieter kann nicht einfach eine höhere Miete verlangen, sondern muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Mieter sollten vor allem auf drei Punkte achten: Ist die Sperrfrist eingehalten, ist die verlangte Miete tatsächlich durch die ortsübliche Vergleichsmiete gedeckt, und wird die Kappungsgrenze eingehalten. Gerade bei Mieterhöhungsverlangen lohnt sich hier eine sorgfältige Prüfung.
Außerdem ist wichtig, dass sich § 558 BGB auf die Zustimmung des Mieters bezieht. Die höhere Miete entsteht also nicht automatisch allein durch den Wunsch des Vermieters.
Für Vermieter
Was bedeutet § 558 BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 558 BGB der klassische gesetzliche Weg, um eine bestehende Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die Vorschrift schafft einen anerkannten Erhöhungsmechanismus, bindet ihn aber an klare materielle und zeitliche Grenzen.
Entscheidend ist, dass das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden kann und dass Wartefrist sowie Kappungsgrenze eingehalten werden. Wer diese Voraussetzungen nicht sauber prüft, riskiert ein unwirksames oder nicht durchsetzbares Erhöhungsverlangen.
Für Vermieter ist § 558 BGB deshalb kein Freibrief, sondern ein formal und materiell streng regulierter Anpassungsweg.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Mieterhöhung nach mehreren Jahren unveränderter Miete
Der Vermieter möchte die Miete an das örtliche Niveau anpassen. Dann kommt § 558 BGB als klassischer Erhöhungsweg in Betracht.
2. Vergleich mit Mietspiegel
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird häufig auf den örtlichen Mietspiegel oder andere gesetzlich vorgesehene Begründungsmittel zurückgegriffen.
3. Kappungsgrenze verhindert volle Anpassung
Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher ist, darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur bis zur Kappungsgrenze gehen.
4. Angespannter Wohnungsmarkt
In bestimmten Gebieten kann die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung auf 15 Prozent abgesenkt sein.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 558 BGB
Wann darf der Vermieter nach § 558 BGB erhöhen?
Wenn die Miete zum vorgesehenen Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist und das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Das sind die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vergleichsmerkmale.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen, in bestimmten Gebieten nur um 15 Prozent.
Entsteht die höhere Miete automatisch?
Nein. § 558 BGB betrifft ein Zustimmungsverlangen. Die Mieterhöhung braucht also die Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende gerichtliche Durchsetzung.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§ 558 BGB ist die zentrale Vorschrift für die Anpassung der Bestandsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Norm regelt Wartefrist, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Gesetzestext
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gebildet. Berücksichtigt werden insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und die energetische Ausstattung und Beschaffenheit.
(3) Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In bestimmten durch Rechtsverordnung bestimmten Gebieten gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Kurz erklärt
§ 558 BGB ist der wichtigste gesetzliche Weg zur Erhöhung einer Bestandsmiete auf das örtliche Vergleichsniveau. Die Vorschrift schützt Mieter durch Fristen und Kappungsgrenzen und erlaubt Vermietern zugleich eine gesetzlich geordnete Anpassung.
Die Einordnung der Vergleichsmiete und die Einhaltung der Grenzen sind in der Praxis oft die entscheidenden Streitpunkte.
Für Mieter wichtig
Mieterhöhungsverlangen sollten auf Sperrfrist, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze geprüft werden. Nicht jede verlangte Anpassung ist zulässig.
Für Vermieter wichtig
Wer nach § 558 BGB erhöhen will, braucht eine tragfähige Begründung und muss die gesetzlichen Fristen sowie die Kappungsgrenze einhalten.
Praxisfälle
- Mieterhöhung nach langer unveränderter Miete
- Begründung über Mietspiegel
- Begrenzung durch Kappungsgrenze
- Abgesenkte Kappungsgrenze in angespannten Gebieten
Verwandte Vorschriften
- § 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
- § 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
- § 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung
- § 558c BGB – Mietspiegel
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Hinweis
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