Gesetzestext
§ 557b Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 560 ist nur zulässig, soweit Betriebskosten betroffen sind.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder der Erhöhungsbetrag in Geld anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede neue Indexmiete anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe einer durch Indexmietvereinbarung geänderten Miete ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der geänderten Miete fällig wird. Die in der vorangegangenen Indexmiete wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 557b BGB?
§ 557b BGB regelt die sogenannte Indexmiete. Dabei wird die Miethöhe nicht über feste Staffelbeträge wie bei § 557a BGB entwickelt, sondern an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Steigt oder fällt der maßgebliche Index, kann sich unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch die Miete entsprechend verändern.
Wichtig ist zunächst die Schriftform der Vereinbarung. Ohne schriftliche Indexmietvereinbarung gibt es keine wirksame Indexmiete. Anders als bei der Staffelmiete steht nicht schon jeder künftige Mietbetrag im Voraus fest. Vielmehr hängt die spätere Entwicklung an der Indexveränderung und muss jeweils gesondert durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Diese Erklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder den Erhöhungsbetrag in Geld angeben.
Absatz 2 enthält außerdem eine wichtige Schutzregel: Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von eng begrenzten Ausnahmen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Weitere klassische Erhöhungen sind grundsätzlich gesperrt. Zulässig bleiben nur bestimmte Erhöhungen nach § 559 BGB, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, sowie Erhöhungen nach § 560 BGB, soweit Betriebskosten betroffen sind.
Besonders wichtig ist seit der Mietpreisbremse auch Absatz 4. Die §§ 556d bis 556g BGB gelten für jede neue Indexmiete. Damit verhindert das Gesetz, dass man die Mietpreisbremse über eine formell geschickte Indexvereinbarung einfach seitlich umfährt. Die schon wirksam begründete frühere Miethöhe bleibt aber erhalten. Menschen versuchen gern, jede Grenze in ein Rechenmodell zu verwandeln. Das Gesetz hat das leider bemerkt.
Für Mieter
Was bedeutet § 557b BGB für Mieter?
Für Mieter bedeutet § 557b BGB vor allem mehr Dynamik und zugleich mehr Planungsrisiko als bei einer feststehenden Miete. Die Miethöhe kann sich an der Inflation orientieren, ohne dass der Vermieter auf Vergleichsmiete gehen muss. Dafür gelten aber strenge formelle Anforderungen und Sperren für andere Erhöhungswege.
Wichtig ist, dass nicht jede bloße Behauptung einer gestiegenen Inflation sofort mehr Miete auslöst. Der Vermieter muss die Änderung in Textform erklären und die Indexänderung sowie den Geldbetrag konkret mitteilen. Außerdem wird die neue Miete erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet.
Mieter sollten außerdem genau prüfen, ob überhaupt eine wirksame schriftliche Indexmietvereinbarung besteht und ob die Jahresfrist sowie die Anforderungen der Mietpreisbremse eingehalten sind.
Für Vermieter
Was bedeutet § 557b BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 557b BGB ein Instrument, um die Miethöhe an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen, ohne den Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete zu gehen. Das kann insbesondere bei längeren Mietverhältnissen attraktiv sein. Gleichzeitig verlangt die Vorschrift saubere formelle Arbeit. Ohne schriftliche Vereinbarung und ohne ordnungsgemäße spätere Erklärung in Textform gibt es keine wirksame Anpassung.
Vermieter müssen außerdem beachten, dass während der Geltung der Indexmiete andere gesetzliche Erhöhungswege weitgehend gesperrt sind. Wer sich für die Indexmiete entscheidet, kauft also Planbarkeit mit weniger Flexibilität an anderer Stelle ein. Auch die Regeln der Mietpreisbremse laufen bei jeder neuen Indexmiete mit.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Schriftliche Indexmietvereinbarung im Mietvertrag
Die Parteien vereinbaren von Anfang an schriftlich, dass sich die Miete künftig nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet.
2. Erhöhungserklärung nach Indexanstieg
Der Vermieter erklärt in Textform die eingetretene Indexänderung und beziffert die neue Miete in Euro. Erst dann wird die Anpassung wirksam.
3. Versuch zusätzlicher Vergleichsmietenerhöhung
Trotz laufender Indexmiete will der Vermieter zusätzlich nach § 558 BGB erhöhen. Das ist während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen.
4. Prüfung der Mietpreisbremse bei neuer Indexmiete
Auch eine durch Indexvereinbarung geänderte Miete muss im Rahmen von § 557b Abs. 4 an den Regeln der §§ 556d bis 556g gemessen werden.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 557b BGB
Muss eine Indexmiete schriftlich vereinbart werden?
Ja. Ohne schriftliche Vereinbarung ist eine Indexmiete nicht wirksam.
Wann wird die neue Miete nach einer Indexerklärung geschuldet?
Mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
Darf der Vermieter daneben noch nach Vergleichsmiete erhöhen?
Während der Geltung einer Indexmiete grundsätzlich nicht.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Indexmiete?
Ja. Die §§ 556d bis 556g BGB sind auf jede neue Indexmiete anzuwenden.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 557b BGB – Indexmiete
§ 557b BGB regelt die an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Miete. Die Vorschrift verlangt Schriftform, begrenzt andere Erhöhungswege und stellt jede neue Indexmiete unter die Regeln der Mietpreisbremse.
Gesetzestext
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird.
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von begrenzten Ausnahmen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Andere gesetzliche Erhöhungswege sind weitgehend ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder der Erhöhungsbetrag in Geld anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede neue Indexmiete anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der zulässigen Miethöhe ist bei späteren Indexstufen der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der geänderten Miete fällig wird. Die in der vorangegangenen Indexmiete wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Kurz erklärt
§ 557b BGB erlaubt eine Mietentwicklung anhand des Verbraucherpreisindex. Die Miethöhe wird nicht über feste Staffeln, sondern über die allgemeine Preisentwicklung angepasst.
Dafür gelten strenge Anforderungen an Schriftform, Erhöhungserklärung, Jahresabstand und die Begrenzung anderer Mieterhöhungen.
Für Mieter wichtig
Indexmieten können die Miethöhe spürbar an die Inflation koppeln. Entscheidend sind eine wirksame schriftliche Vereinbarung und eine formal richtige spätere Anpassungserklärung.
Für Vermieter wichtig
Die Indexmiete schafft ein planbares Anpassungssystem, schließt aber andere Erhöhungswege weitgehend aus und verlangt formell sauberes Vorgehen.
Praxisfälle
- Schriftliche Vereinbarung einer Indexmiete
- Erhöhungserklärung nach Indexanstieg
- Unzulässige zusätzliche Vergleichsmietenerhöhung
- Prüfung der Mietpreisbremse bei neuer Indexmiete
Verwandte Vorschriften
- § 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
- § 557a BGB – Staffelmiete
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
Hinweis
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.