Gesetzestext
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 557 BGB?
§ 557 BGB ist die Grundnorm für Mieterhöhungen im laufenden Wohnraummietverhältnis. Die Vorschrift sagt im Kern drei Dinge: Erstens können Mieter und Vermieter eine Erhöhung der Miete einvernehmlich vereinbaren. Zweitens können sie künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete oder Indexmiete ausgestalten. Drittens darf der Vermieter Mieterhöhungen im Übrigen nur nach den gesetzlich vorgesehenen Vorschriften verlangen.
Damit zieht § 557 BGB eine klare Grenze gegen die Vorstellung, ein Vermieter könne die Miete einfach irgendwann nach Stimmungslage anheben. Ohne Vereinbarung oder gesetzliche Grundlage geht das gerade nicht. Die Norm ist deshalb die Eingangsvorschrift des gesamten Systems der Mieterhöhung bei Wohnraum.
Absatz 1 erlaubt die einvernehmliche Mieterhöhung. Das klingt einfach, ist aber rechtlich wichtig, weil damit klar wird, dass sich beide Vertragsparteien auf eine Anpassung einigen können. Absatz 2 nennt dann mit Staffelmiete und Indexmiete zwei besondere Modelle für künftige Miethöhenänderungen.
Absatz 3 ist der eigentliche Ordnungsrahmen. Soweit keine Vereinbarung greift, darf der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen. Damit verweist das Gesetz auf die klassischen Erhöhungswege, insbesondere bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach Modernisierung und wegen veränderter Betriebskosten.
Für Mieter
Was bedeutet § 557 BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 557 BGB wichtig, weil die Vorschrift Schutz vor beliebigen Mieterhöhungen bietet. Eine Erhöhung ist entweder Ergebnis einer Vereinbarung oder sie braucht eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage. Das bedeutet praktisch: Nicht jede angekündigte Mietanpassung ist automatisch wirksam oder verpflichtend.
Mieter sollten deshalb immer unterscheiden, ob der Vermieter eine einvernehmliche Änderung vorschlägt, ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde oder ob ein gesetzliches Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 bis 560 BGB vorliegt. Diese Einordnung ist oft schon die halbe juristische Arbeit.
Für Vermieter
Was bedeutet § 557 BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 557 BGB die Ausgangsvorschrift, um Mieterhöhungen rechtssicher einzuordnen. Die Norm zeigt, dass Mieterhöhungen entweder auf einer Vereinbarung beruhen oder sich auf die gesetzlich geregelten Erhöhungswege stützen müssen. Wer darüber hinaus kreativ werden will, kollidiert recht schnell mit der Rechtslage.
Praktisch bedeutet das für Vermieter: Vor jeder Mieterhöhung muss klar sein, auf welcher Grundlage sie erfolgen soll. Einvernehmliche Anpassung, Staffelmiete, Indexmiete, Vergleichsmiete, Modernisierung oder Betriebskosten folgen jeweils eigenen Regeln. § 557 BGB ist die Norm, die diese Schubladen überhaupt erst sauber trennt.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Einvernehmliche Mieterhöhung
Mieter und Vermieter vereinbaren gemeinsam eine höhere Miete. Das ist nach § 557 Abs. 1 BGB grundsätzlich möglich.
2. Vereinbarung einer Staffelmiete
Künftige Mieterhöhungen werden von Anfang an in festen Stufen geregelt. Dann ist § 557 Abs. 2 in Verbindung mit § 557a BGB relevant.
3. Vereinbarung einer Indexmiete
Die Miethöhe soll sich künftig nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex richten. Dann greift § 557 Abs. 2 in Verbindung mit § 557b BGB.
4. Gesetzliches Mieterhöhungsverlangen
Der Vermieter will ohne besondere Vereinbarung erhöhen. Dann darf dies nur nach den gesetzlich zugelassenen Vorschriften erfolgen.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 557 BGB
Darf der Vermieter die Miete einfach erhöhen?
Nein. Ohne Vereinbarung oder gesetzliche Grundlage ist eine Mieterhöhung nicht zulässig.
Was regelt § 557 Abs. 2 BGB?
Dass künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden können.
Welche gesetzlichen Erhöhungswege meint § 557 Abs. 3 BGB?
Insbesondere die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach Modernisierung und wegen veränderter Betriebskosten.
Warum ist § 557 BGB so wichtig?
Weil die Vorschrift das gesamte System der Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht strukturiert.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 557 BGB – Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
§ 557 BGB ist die Grundnorm für Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht. Die Vorschrift regelt einvernehmliche Erhöhungen, Staffelmiete, Indexmiete und verweist im Übrigen auf die gesetzlich zulässigen Erhöhungswege.
Gesetzestext
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
Kurz erklärt
§ 557 BGB ordnet das Recht der Mieterhöhung. Erhöhungen sind entweder einvernehmlich möglich oder an die gesetzlichen Regelungen gebunden.
Die Vorschrift bildet damit das Fundament für Staffelmiete, Indexmiete, Vergleichsmietenerhöhung, Modernisierungsmieterhöhung und Betriebskostenanpassung.
Für Mieter wichtig
Eine Mieterhöhung ist nicht frei gestaltbar. Wer ein Erhöhungsverlangen erhält, sollte zuerst prüfen, auf welcher rechtlichen Grundlage es überhaupt beruhen soll.
Für Vermieter wichtig
Vor jeder Mieterhöhung muss klar sein, ob eine Vereinbarung vorliegt oder welcher gesetzliche Erhöhungsweg einschlägig ist. Ohne saubere Grundlage wird es schnell unwirksam.
Praxisfälle
- Einvernehmliche Erhöhung im laufenden Mietverhältnis
- Staffelmiete
- Indexmiete
- Gesetzliches Mieterhöhungsverlangen
Verwandte Vorschriften
- § 557a BGB – Staffelmiete
- § 557b BGB – Indexmiete
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
Hinweis
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.