Gesetzestext

§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:

1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war,

2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,

3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,

4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 556g BGB?

§ 556g BGB ist die zentrale Durchsetzungsvorschrift der Mietpreisbremse. Während §§ 556d bis 556f BGB vor allem regeln, welche Miethöhe zulässig ist und welche Ausnahmen bestehen, beantwortet § 556g BGB die praktisch entscheidende Frage: Was passiert eigentlich, wenn die verlangte Miete zu hoch ist oder der Vermieter sich auf Ausnahmen berufen will?

Absatz 1 enthält zunächst die Grundfolge: Nachteilige Abweichungen vom gesetzlichen Schutz sind unwirksam. Soweit die zulässige Miethöhe überschritten wird, ist die Vereinbarung in diesem Umfang unwirksam. Außerdem muss der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht zurückzahlen. Das Gesetz nimmt ihm dabei sogar die üblichen Schutzvorschriften der §§ 814 und 817 Satz 2 BGB. Mit anderen Worten: Wer zu viel kassiert, soll das nicht mit juristischen Ausreden elegant behalten dürfen.

Besonders wichtig ist Absatz 1a. Wenn sich die Zulässigkeit der Miethöhe auf Vormiete oder auf Ausnahmen wie Neubau oder umfassende Modernisierung stützen soll, muss der Vermieter dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert bestimmte Auskünfte erteilen. Tut er das nicht, kann er sich auf diese Ausnahmen zunächst nicht berufen. Damit schafft das Gesetz Transparenz dort, wo Vermieter sonst gern mit Informationen arbeiten, die Mieter naturgemäß nicht einfach kennen können.

Absatz 2 macht deutlich, dass Rückforderungsansprüche des Mieters nicht automatisch laufen. Der Mieter muss einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels rügen. Hat der Vermieter die gesetzliche Auskunft erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen. Außerdem ist der Rückforderungsumfang zeitlich begrenzt, wenn die Rüge spät erhoben wird oder das Mietverhältnis schon beendet ist.

Absatz 3 enthält schließlich einen zusätzlichen Auskunftsanspruch des Mieters über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen, soweit diese nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer mitteilen kann. Absatz 4 verlangt für sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 Textform. Für dein Portal ist § 556g BGB deshalb der eigentliche Vollzugsparagraph der Mietpreisbremse.

Für Mieter

Was bedeutet § 556g BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 556g BGB besonders wichtig, weil die Vorschrift überhaupt erst konkrete Rechte aus der Mietpreisbremse ableitbar macht. Sie regelt nicht nur die Unwirksamkeit überhöhter Vereinbarungen, sondern auch die Rückforderung zu viel gezahlter Miete und die Auskunftsansprüche gegenüber dem Vermieter.

Wichtig ist dabei vor allem die Rüge. Wer eine überhöhte Miete zurückfordern will, muss den Verstoß rügen. Hat der Vermieter sich auf Ausnahmen berufen und dazu Auskunft erteilt, muss die Rüge sich auch damit befassen. Wer einfach nur allgemein erklärt, die Miete sei „wohl zu hoch“, wird rechtlich nicht weit kommen.

Außerdem gibt § 556g BGB Mietern ein starkes Informationsrecht. Gerade bei Vormiete, Modernisierung, Neubau oder umfassender Modernisierung entscheidet die Auskunft oft darüber, ob eine hohe Miete zulässig ist oder nicht.

Für Vermieter

Was bedeutet § 556g BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 556g BGB die entscheidende Transparenz- und Sanktionsnorm im Bereich der Mietpreisbremse. Wer sich auf zulässige Ausnahmen nach § 556e oder § 556f stützen will, muss die erforderlichen Auskünfte rechtzeitig und in Textform erteilen.

Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Selbst eine Nachholung heilt das Problem nicht sofort vollständig, sondern kann dazu führen, dass die Ausnahme erst später wieder greift. Genau hier zeigt das Gesetz sehr deutlich, dass Informationspflichten kein optionales Dekoelement sind.

Für Vermieter bedeutet § 556g BGB deshalb: Hohe Mieten bei Neuvermietung brauchen nicht nur materielle Rechtfertigung, sondern auch formell saubere Kommunikation.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 556g BGB