Gesetzestext
§ 556f Ausnahmen
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 556f BGB?
§ 556f BGB enthält die zentralen Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Während § 556d BGB die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Wohnungsmärkten grundsätzlich begrenzt und § 556e BGB bestimmte Korrekturen über Vormiete und Modernisierung zulässt, sagt § 556f BGB in bestimmten Fällen klar: Diese Regeln greifen hier überhaupt nicht.
Die erste wichtige Ausnahme betrifft Neubauten. Wird eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, findet § 556d BGB keine Anwendung. Damit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass die Mietpreisbremse den Neubau wirtschaftlich unattraktiver macht. Auf Deutsch: Neue Wohnungen sollen gebaut werden, ohne dass schon die erste Vermietung unter die Preisbremse fällt.
Die zweite Ausnahme betrifft die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. In diesem Fall sind sowohl § 556d als auch § 556e nicht anzuwenden. Die Mietpreisbremse greift dann also ebenfalls nicht. Gemeint ist aber nicht jede beliebige Renovierung oder Instandsetzung, sondern eine wirklich umfassende Modernisierung. Genau an diesem Punkt wird in der Praxis ständig gestritten, weil Vermieter naturgemäß gern von „umfassend“ sprechen und Mieter naturgemäß gern widersprechen.
Die Vorschrift ist deshalb so wichtig, weil sie den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse maßgeblich begrenzt. Wer prüfen will, ob eine Neuvertragsmiete gedeckelt ist, muss nicht nur § 556d BGB kennen, sondern immer auch § 556f BGB mitdenken.
Für dein Portal ist § 556f BGB ein echter Schlüsselparagraph im Bereich Neuvermietung, weil er die zwei wichtigsten gesetzlich angeordneten Fluchtwege aus der Mietpreisbremse bündelt.
Für Mieter
Was bedeutet § 556f BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 556f BGB wichtig, weil die Vorschrift erklärt, warum die Mietpreisbremse in bestimmten Fällen von vornherein nicht gilt. Wer eine Neubauwohnung oder eine Wohnung nach umfassender Modernisierung anmietet, kann sich auf die normalen Begrenzungen der §§ 556d und 556e BGB nicht ohne Weiteres berufen.
Deshalb sollten Mieter bei hohen Neuvertragsmieten immer prüfen, ob der Vermieter sich tatsächlich wirksam auf eine Ausnahme nach § 556f BGB stützen kann. Nicht jede frisch gestrichene Wohnung ist ein Neubau, und nicht jede größere Baustelle ist automatisch eine umfassende Modernisierung.
Praktisch bedeutet das: Die Frage, ob eine Ausnahme greift, ist oft genauso wichtig wie die Frage, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich ist.
Für Vermieter
Was bedeutet § 556f BGB für Vermieter?
Für Vermieter ist § 556f BGB besonders relevant, weil die Vorschrift in zwei wichtigen Fallgruppen die Mietpreisbremse ausschließt. Bei der erstmaligen Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 sowie bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung bestehen damit erhebliche Spielräume bei der Miethöhe.
Diese Spielräume setzen aber voraus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Gerade bei der umfassenden Modernisierung reicht es nicht, einfach irgendeine aufwendige Maßnahme zu behaupten. Die Einordnung muss rechtlich tragfähig sein.
Für Vermieter bedeutet § 556f BGB daher Chancen, aber auch Nachweis- und Darlegungsbedarf. Wer sich auf die Ausnahme berufen will, sollte die zugrunde liegenden Tatsachen sauber dokumentieren.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Erstvermietung eines Neubaus
Wird eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB nicht.
2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, greifen §§ 556d und 556e BGB bei der ersten Vermietung danach nicht.
3. Streit über den Begriff Neubau
In der Praxis kann streitig sein, ob tatsächlich eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem maßgeblichen Stichtag vorliegt.
4. Streit über umfassende Modernisierung
Besonders häufig wird darüber gestritten, ob die durchgeführten Maßnahmen wirklich das erforderliche Gewicht für die Ausnahme nach § 556f BGB haben.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 556f BGB
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nicht, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
Was ist mit der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung?
In diesem Fall sind die §§ 556d und 556e BGB nicht anzuwenden.
Reicht jede Modernisierung für die Ausnahme aus?
Nein. Das Gesetz verlangt eine umfassende Modernisierung, nicht bloß einzelne Erhaltungs- oder Renovierungsmaßnahmen.
Warum ist § 556f BGB so wichtig?
Weil die Vorschrift bestimmt, in welchen wichtigen Fällen die Mietpreisbremse von vornherein nicht gilt.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 556f BGB – Ausnahmen
§ 556f BGB enthält die wichtigsten Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Die Vorschrift betrifft Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Gesetzestext
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Kurz erklärt
§ 556f BGB begrenzt den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse. Neubauten und erste Vermietungen nach umfassender Modernisierung sind von den zentralen Preisbegrenzungen ausgenommen.
Die Vorschrift ist deshalb bei jeder Prüfung einer zulässigen Neuvertragsmiete unverzichtbar.
Für Mieter wichtig
Ob die Mietpreisbremse greift, hängt oft nicht nur von der Miethöhe ab, sondern zuerst davon, ob eine Ausnahme nach § 556f BGB vorliegt.
Für Vermieter wichtig
Die Vorschrift eröffnet bei Neubauten und umfassender Modernisierung Spielräume, verlangt aber eine tragfähige tatsächliche und rechtliche Grundlage.
Praxisfälle
- Erstvermietung eines Neubaus
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
- Streit über den Neubaucharakter
- Streit über das Merkmal der umfassenden Modernisierung
Verwandte Vorschriften
- § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
- § 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Hinweis
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.