Gesetzestext

§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach Satz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 556d BGB?

§ 556d BGB ist der Einstieg in die gesetzlichen Regeln zur sogenannten Mietpreisbremse. Die Vorschrift legt fest, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Norm gilt aber nicht bundesweit automatisch. Voraussetzung ist, dass das betreffende Gebiet durch Rechtsverordnung der Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde. Erst dann greift die gesetzliche Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn.

Besonders wichtig ist die Regelung zur Vormiete. War die zuletzt geschuldete Miete des vorherigen Mieters bereits höher als die sonst zulässige Grenze, darf grundsätzlich bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Nicht berücksichtigt werden dabei Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die erst innerhalb des letzten Jahres vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Absatz 2 regelt die Verordnungsermächtigung der Länder. Die Landesregierungen dürfen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für höchstens fünf Jahre bestimmen. Gleichzeitig nennt das Gesetz typische Indikatoren für einen angespannten Wohnungsmarkt, etwa stark steigende Mieten, überdurchschnittliche Mietbelastung, wachsende Bevölkerung ohne ausreichenden Neubau und geringen Leerstand bei großer Nachfrage.

Für dein Portal ist § 556d BGB enorm wichtig, weil hier die Grundlogik der Mietpreisbremse beginnt. Die Vorschrift ist praktisch der Startpunkt für viele Streitfragen rund um Neuvermietung, Vergleichsmiete und zulässige Miethöhe.

Für Mieter

Was bedeutet § 556d BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 556d BGB zentral, weil die Vorschrift in bestimmten Gebieten die Miethöhe bei Neuvermietung begrenzt. Wer eine Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt anmietet, hat damit grundsätzlich Schutz vor übermäßig hohen Einstiegsmieten.

Wichtig ist aber, dass die Vorschrift nur greift, wenn tatsächlich eine wirksame Landesverordnung für das Gebiet besteht. Außerdem können Ausnahmen oder ergänzende Regeln in den folgenden Paragraphen eine Rolle spielen, etwa zur Vormiete oder zu bestimmten privilegierten Wohnungen.

Für Mieter bedeutet das praktisch: Nicht nur die verlangte Miete zählt, sondern auch die Frage, ob die Wohnung in einem betroffenen Gebiet liegt und welche Vergleichsmiete maßgeblich ist.

Für Vermieter

Was bedeutet § 556d BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 556d BGB die zentrale Ausgangsvorschrift zur Miethöhe bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten. Wer Wohnraum in einem betroffenen Gebiet neu vermietet, muss prüfen, ob die verlangte Miete die gesetzliche Grenze von höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete einhält.

Besonders wichtig ist die Vormietenregel. Unter bestimmten Voraussetzungen darf bis zur Höhe der zuletzt geschuldeten Vormiete vereinbart werden. Das eröffnet einen gewissen Spielraum, verlangt aber eine saubere rechtliche Prüfung und Dokumentation.

Für Vermieter ist außerdem relevant, dass die Gebietsbestimmung auf einer Landesverordnung beruhen muss und zeitlich begrenzt ist. Ohne wirksame Verordnung greift die Mietpreisbremse nach § 556d BGB nicht.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 556d BGB