Gesetzestext

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 556 BGB?

§ 556 BGB ist eine der wichtigsten Vorschriften des Wohnraummietrechts im Alltag. Der Paragraph regelt, ob und wie Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Grundsätzlich gilt: Betriebskosten trägt nicht automatisch der Mieter. Es braucht dafür eine vertragliche Vereinbarung. Genau daran scheitern in der Praxis schon erstaunlich viele halbselbstbewusste Nebenkostenkonstruktionen.

Absatz 1 definiert zunächst, was Betriebskosten überhaupt sind. Gemeint sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks entstehen. Für die Aufstellung gilt die Betriebskostenverordnung. Damit stellt das Gesetz klar, dass nicht alles, was für den Vermieter irgendwie teuer ist, automatisch als umlagefähige Betriebskosten beim Mieter landen darf.

Absatz 2 erlaubt zwei Grundmodelle: Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Bei Vorauszahlungen ist wichtig, dass diese nur in angemessener Höhe angesetzt werden dürfen. Wer also mit absurd hohen Nebenkostenvorauszahlungen still und heimlich eine zweite Miete basteln will, läuft gegen das Gesetz.

Besonders praxisrelevant ist Absatz 3. Über Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Verpasst er diese Frist, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Umgekehrt muss auch der Mieter Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen, sonst ist er damit regelmäßig ausgeschlossen.

Seit dem 1. Januar 2025 enthält § 556 BGB außerdem in Absatz 4 ausdrücklich das Recht des Mieters auf Belegeinsicht. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege gewähren und darf diese Belege elektronisch bereitstellen. Damit hat der Gesetzgeber eine seit Langem praktisch wichtige Frage jetzt ausdrücklich ins Gesetz geschrieben.

Für dein Portal ist § 556 BGB ein absoluter Kernparagraph, weil hier Betriebskostenvereinbarung, Nebenkostenabrechnung, Fristen, Einwendungen und Belegeinsicht zusammenlaufen. Praktisch jeder zweite Streit über Nebenkosten stolpert irgendwann über diesen Paragraphen.

Für Mieter

Was bedeutet § 556 BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 556 BGB zentral, weil die Vorschrift mehrere Schutzmechanismen enthält. Erstens muss die Umlage von Betriebskosten überhaupt wirksam vereinbart sein. Zweitens dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe verlangt werden. Drittens gibt es klare Fristen für Abrechnung und Einwendungen.

Besonders wichtig ist die Zwölf-Monats-Frist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung. Wer eine Abrechnung erhält, sollte sie nicht monatelang ignorieren und dann irgendwann mit großer moralischer Empörung reagieren. Das Gesetz verlangt eine rechtzeitige Prüfung und Mitteilung von Einwendungen.

Seit der gesetzlichen Klarstellung zur Belegeinsicht ist außerdem ausdrücklich geregelt, dass der Vermieter auf Verlangen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähren muss. Das ist für Mieter praktisch oft der entscheidende Schritt, um eine Abrechnung überhaupt sinnvoll überprüfen zu können.

Für Vermieter

Was bedeutet § 556 BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 556 BGB die zentrale Leitnorm für eine rechtssichere Betriebskostenumlage. Betriebskosten müssen wirksam vereinbart werden, Vorauszahlungen dürfen nicht unangemessen hoch sein und bei Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.

Besonders gefährlich ist die Zwölf-Monats-Frist für die Mitteilung der Abrechnung. Wer diese Frist versäumt, verliert mit Nachforderungen grundsätzlich den wirtschaftlich wichtigsten Teil der Abrechnung. Genau hier zeigt das Gesetz, dass schlechte Organisation kein tragischer Charakterzug ist, sondern ein Kostenfaktor.

Außerdem verpflichtet Absatz 4 den Vermieter nun ausdrücklich zur Belegeinsicht auf Verlangen des Mieters. Wer ordentliche Abrechnungen erstellen will, braucht deshalb nicht nur Zahlen, sondern auch saubere Unterlagen und eine vernünftige Dokumentation.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 556 BGB