Gesetzestext

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, oder

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 2 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigen lässt oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahre vor Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs bereits eine nach Satz 1 Nummer 3 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 3 in Verzug ist.

(4) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Einfach erklärt

Was bedeutet § 543 BGB?

§ 543 BGB ist die zentrale Vorschrift für die außerordentliche fristlose Kündigung im Mietrecht. Die Norm ermöglicht beiden Vertragsparteien die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und die Fortsetzung des Vertrags bis zum regulären Ende nicht mehr zumutbar ist. Schon der amtliche Gesetzestext stellt klar, dass es dabei auf alle Umstände des Einzelfalls, ein mögliches Verschulden und die Interessen beider Seiten ankommt. 

Besonders wichtig ist § 543 BGB deshalb, weil er nicht nur eine abstrakte Generalklausel enthält, sondern in Absatz 2 typische Fallgruppen ausdrücklich nennt. Dazu gehören Fälle, in denen dem Mieter der Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, Fälle erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters sowie der praktisch besonders relevante Zahlungsverzug. Gerade bei Mietrückständen ist § 543 BGB einer der meistdiskutierten Paragraphen im gesamten Wohnraummietrecht.

Die Vorschrift zeigt außerdem, dass eine fristlose Kündigung in vielen Fällen nicht sofort aus heiterem Himmel zulässig ist. Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, verlangt Absatz 3 grundsätzlich zuerst eine Fristsetzung zur Abhilfe oder eine Abmahnung. Nur wenn das offensichtlich sinnlos wäre, besondere Gründe für sofortiges Handeln sprechen oder ein qualifizierter Mietrückstand vorliegt, darf darauf verzichtet werden. Genau hier scheitern in der Praxis viele vorschnelle Kündigungen. Menschen lieben schließlich die Vorstellung, ein scharf formulierter Brief sei schon automatisch Recht.

Besondere praktische Bedeutung hat die Vorschrift auch wegen der Regelung zur Unwirksamkeit einer Kündigung bei nachträglicher Befriedigung des Vermieters im Zahlungsverzugsfall. Der Gesetzestext bestimmt, dass eine Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden kann, wenn der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle die Befriedigung übernimmt. Diese Schonfristregelung ist für Wohnraummietverhältnisse von erheblicher Relevanz.

Für dein Portal ist § 543 BGB ein Schwerpunktthema, weil hier Mängel, Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzungen, Abmahnung und Fristen zusammenlaufen. Das ist juristisch zentral und zugleich genau der Stoff, bei dem sich im Alltag beide Seiten mit maximaler Überzeugung für im Recht halten.

Für Mieter

Was bedeutet § 543 BGB für Mieter?

Für Mieter ist § 543 BGB in zwei Richtungen wichtig. Einerseits kann auch der Mieter fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, etwa wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Andererseits droht Mietern eine fristlose Kündigung, wenn sie gravierende Pflichtverletzungen begehen oder mit der Miete in qualifiziertem Umfang in Verzug geraten.

Besonders heikel ist der Zahlungsverzug. Der amtliche Gesetzestext nennt hierfür zwei typische Varianten: Zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Rückstand oder ein Rückstand über einen längeren Zeitraum, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht. Wer hier unüberlegt kürzt, Zahlungen schleifen lässt oder auf vage Hoffnungen setzt, spielt rechtlich mit offenem Feuer.

Für Mieter ist außerdem wichtig, dass nicht jede fristlose Kündigung ohne Vorwarnung zulässig ist. Bei vielen Pflichtverletzungen muss vorher eine Frist gesetzt oder abgemahnt werden. Gleichzeitig sollte niemand sich darauf blind verlassen, weil das Gesetz gerade im Zahlungsverzug Ausnahmen vorsieht. Eine saubere Prüfung des Einzelfalls ist hier entscheidend.

Für Vermieter

Was bedeutet § 543 BGB für Vermieter?

Für Vermieter ist § 543 BGB das wichtigste Instrument, um auf schwerwiegende Vertragsverletzungen schnell zu reagieren. Besonders relevant ist die Norm bei erheblichen Mietrückständen, unbefugter Gebrauchsüberlassung, massiver Gefährdung der Mietsache oder anderen gravierenden Verstößen. Die Vorschrift verlangt aber trotz ihrer Schärfe eine saubere rechtliche Prüfung. Nicht jede Störung trägt sofort eine wirksame fristlose Kündigung. 

Vermieter müssen insbesondere auf Fristsetzung, Abmahnung und die genaue Dokumentation des Kündigungsgrundes achten. Im Zahlungsverzugsfall kommt zusätzlich die Möglichkeit hinzu, dass die Kündigung unter den gesetzlichen Voraussetzungen nachträglich unwirksam wird, wenn die Rückstände rechtzeitig ausgeglichen werden oder eine öffentliche Stelle eintritt. Deshalb sollte § 543 BGB nie mechanisch, sondern immer mit Blick auf den konkreten Fall angewendet werden.

Für Vermieter ist außerdem wichtig, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Wer also lange zuwartet, obwohl der Grund bekannt ist, schwächt seine Position.

Praxisbeispiele

Typische Praxisbeispiele

Häufige Fragen

Häufige Fragen zu § 543 BGB