Gesetzestext
§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Einfach erklärt
Was bedeutet § 537 BGB?
§ 537 BGB regelt das sogenannte Verwendungsrisiko des Mieters. Vereinfacht gesagt bedeutet die Vorschrift: Wenn der Mieter die Mietsache aus Gründen, die in seiner eigenen Person liegen, nicht nutzen kann, muss er die Miete grundsätzlich trotzdem weiterzahlen. Das betrifft etwa Fälle, in denen jemand beruflich versetzt wird, länger verreist, krank ist, in eine Pflegeeinrichtung zieht oder aus anderen persönlichen Gründen die Wohnung oder die gemietete Sache nicht mehr nutzt.
Der Gesetzgeber macht damit klar, dass nicht jede persönliche Verhinderung automatisch die Gegenleistungspflicht entfallen lässt. Das Mietverhältnis bleibt grundsätzlich bestehen, auch wenn der Mieter sein Gebrauchsrecht tatsächlich nicht ausübt. Der Vermieter schuldet weiterhin die Möglichkeit zur Nutzung, und der Mieter trägt im Ausgangspunkt das Risiko, ob er diese Möglichkeit tatsächlich wahrnimmt.
Absatz 1 enthält allerdings einen wichtigen Korrekturmechanismus. Der Vermieter muss sich ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen. Er kann also nicht doppelt kassieren oder Vorteile behalten, die durch die Nichtnutzung entstehen. Diese Anrechnung spielt in der Praxis vor allem dann eine Rolle, wenn die Sache anderweitig genutzt, weitervermietet oder wirtschaftlich anders verwertet wird.
Absatz 2 enthält die Gegenkonstellation. Wenn der Vermieter durch die Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten nicht mehr in der Lage ist, dem ursprünglichen Mieter den Gebrauch zu gewähren, entfällt die Pflicht zur Mietzahlung. Dann liegt die Ursache gerade nicht in der Person des Mieters, sondern im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Für dein Portal ist § 537 BGB deshalb sinnvoll, weil viele Menschen irrtümlich annehmen, sie müssten keine Miete mehr zahlen, sobald sie eine Wohnung persönlich nicht mehr nutzen können. Das Gesetz sieht das deutlich nüchterner. Überraschend genug hat der Gesetzgeber wenig Interesse an spontanen Gefühlslagen beim Umzug.
Für Mieter
Was bedeutet § 537 BGB für Mieter?
Für Mieter ist § 537 BGB wichtig, weil er ein verbreitetes Missverständnis korrigiert: Wer eine Wohnung oder andere Mietsache aus persönlichen Gründen nicht nutzen kann, wird dadurch grundsätzlich nicht automatisch von der Mietzahlung frei. Krankheit, Ortswechsel, Trennung, familiäre Umstände oder berufliche Veränderungen führen also nicht ohne Weiteres dazu, dass die Miete entfällt.
Das bedeutet in der Praxis: Mieter sollten persönliche Veränderungen nicht mit einem gesetzlichen Wegfall der Zahlungspflicht verwechseln. Maßgeblich bleiben der Mietvertrag, Kündigungsfristen und gegebenenfalls vertragliche oder gesetzliche Sonderkonstellationen. § 537 BGB ist gerade keine generelle Ausstiegsklausel für Fälle, in denen das Leben unpraktisch wird.
Gleichzeitig schützt die Vorschrift Mieter davor, dass der Vermieter aus der Nichtnutzung zusätzliche Vorteile ohne Anrechnung zieht. Werden Aufwendungen erspart oder aus der Sache anderweitige Vorteile erzielt, muss das berücksichtigt werden.
Für Vermieter
Was bedeutet § 537 BGB für Vermieter?
Für Vermieter stellt § 537 BGB klar, dass das persönliche Nutzungsrisiko grundsätzlich beim Mieter liegt. Solange die Mietsache vertragsgemäß zur Verfügung steht, bleibt die Pflicht zur Mietzahlung bestehen, auch wenn der Mieter sie aus persönlichen Gründen nicht oder nicht vollständig nutzt.
Allerdings enthält die Norm auch Grenzen. Der Vermieter darf sich ersparte Aufwendungen oder wirtschaftliche Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung nicht zusätzlich neben der vollen Miete behalten. In der Praxis sollte daher genau dokumentiert werden, ob und in welchem Umfang eine andere Nutzung, Weitergabe oder Kostenersparnis eingetreten ist.
Besonders wichtig ist Absatz 2. Überlässt der Vermieter den Gebrauch einem Dritten so, dass er dem Mieter die Nutzung nicht mehr gewähren kann, entfällt die Mietzahlungspflicht. Diese Fallgruppe liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters und nicht beim persönlichen Risiko des Mieters.
Praxisbeispiele
Typische Praxisbeispiele
1. Mieter zieht früher aus, Vertrag läuft weiter
Kann oder will der Mieter die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht mehr nutzen, bleibt die Pflicht zur Mietzahlung grundsätzlich bestehen, solange das Mietverhältnis nicht wirksam beendet ist.
2. Längerer Krankenhaus- oder Reha-Aufenthalt
Auch wenn der Mieter vorübergehend oder länger persönlich verhindert ist, entfällt die Miete nicht automatisch. § 537 BGB ordnet das Risiko grundsätzlich dem Mieter zu.
3. Vermieter nutzt die Sache anderweitig
Erzielt der Vermieter aus einer anderweitigen Verwertung Vorteile, müssen diese angerechnet werden. Er darf wirtschaftliche Doppelvorteile nicht einfach behalten.
4. Gebrauch wird an Dritten überlassen
Kann der Vermieter dem Mieter wegen einer Überlassung an einen Dritten den Gebrauch nicht mehr gewähren, ist der Mieter nach Absatz 2 nicht zur Mietzahlung verpflichtet.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu § 537 BGB
Muss ich weiter Miete zahlen, wenn ich die Wohnung nicht nutze?
Grundsätzlich ja, wenn der Grund in Ihrer Person liegt. Genau das regelt § 537 Abs. 1 BGB.
Was sind persönliche Gründe?
Gemeint sind Umstände aus der Sphäre des Mieters, etwa Krankheit, Umzug, Trennung, berufliche Veränderung oder sonstige persönliche Nutzungshindernisse.
Wann entfällt die Mietzahlungspflicht ausnahmsweise?
Wenn der Vermieter infolge der Überlassung an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, entfällt die Pflicht nach § 537 Abs. 2 BGB.
Was bedeutet Anrechnung ersparter Aufwendungen?
Der Vermieter muss sich wirtschaftliche Vorteile oder ersparte Kosten berücksichtigen lassen, die durch die Nichtnutzung oder anderweitige Verwertung entstehen.
BGB Mietrecht Gesetz
§ 537 BGB – Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
§ 537 BGB regelt, dass persönliche Nutzungshindernisse des Mieters die Mietzahlung grundsätzlich nicht entfallen lassen. Gleichzeitig bestimmt die Vorschrift, dass der Vermieter bestimmte Vorteile anrechnen muss und wann eine Ausnahme wegen Überlassung an Dritte gilt.
Gesetzestext
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Kurz erklärt
§ 537 BGB ordnet das Risiko persönlicher Nutzungshindernisse grundsätzlich dem Mieter zu. Wer die Mietsache aus Gründen in der eigenen Person nicht nutzen kann, bleibt zur Mietzahlung verpflichtet.
Die Vorschrift enthält aber auch Korrekturen: Vorteile aus anderweitiger Verwertung und ersparte Aufwendungen des Vermieters sind anzurechnen. Außerdem entfällt die Mietzahlungspflicht, wenn der Vermieter den Gebrauch an einen Dritten überlassen hat und dadurch die Nutzung für den Mieter unmöglich macht.
Für Mieter wichtig
Persönliche Lebensumstände beenden die Mietzahlung nicht automatisch. Entscheidend bleiben die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses und die gesetzlichen Regeln.
Für Vermieter wichtig
Das Nutzungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Wirtschaftliche Vorteile aus anderweitiger Verwertung müssen aber berücksichtigt werden.
Praxisfälle
- Früher Auszug bei weiterlaufendem Mietvertrag
- Krankheit oder längere Abwesenheit des Mieters
- Anderweitige Verwertung durch den Vermieter
- Überlassung an Dritte mit Ausschluss der Nutzung
Verwandte Vorschriften
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
- § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
- § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
- § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses
- § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Hinweis
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