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Mietnomaden, Wohnungshopping und Einmietbetrug - Was tun?
- Mietnomaden, Wohnungshopping und Einmietbetrug »
- Prävention - Mietnomaden vorbeugen »
- Strategie der Mietnomaden »
- Folgen von Mietnomaden »
- Wie ist die Rechtslage »
- Betrachtung im Strafrecht »
- Betrachtung im Zivilrecht »
- Kaution und Mietkaution »
- Rechtzeitige Kündigung von Mietnomaden »
- Räumung der Wohnung und Berliner Räumung »
- Geltendmachung offener Forderungen »
- Adressen recherchieren »
Mietnomaden, Wohnungshopping und Einmietbetrug
I. Prävention - Mietnomaden vorbeugen
Vermieter sollten sich bei der Auswahl ihrer Mieter keineswegs nur auf ihr Gespür verlassen. Mieten werden unabhängig von sozialen Schichten geprellt. Daher kann auch ein beigebrachter Verdienstnachweis keine Gewissheit bringen. Mehr Sicherheit bietet z.B. ein Anruf beim vorausgegangenem Vermieter und den ehemaligen Nachbarn. Zur Absicherung kann zusätzlich eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen werden. Seit kurzem bietet der Anbieter Vermietsicher.de eine Mietausfallversicherung die neben den Mietausfällen auch die Kosten der Schäden durch Mietnomaden abdeckt.II. Strategie der Mietnomaden
Ein geschickter Mietnomade stellt nicht von Beginn an die Miete vollkommen ein. Oft werden die fadenscheinigsten Mängel angeführt und die Miete Schritt für Schritt gemindert. Andere geben sich verständnisvoll und machen sich ständig wiederholende Zusagen, welche nie eingehalten werden.III. Folgen von Mietnomaden
Neben den Mietrückständen kommt es bei der Abnahme der Wohnung regelmäßig zu unangenehmen Überraschungen. Da die Betreffenden in der Regel die Absicht haben sich zeitnah eine andere Bleibe zu suchen, werden die „gemieteten“ Objekte nicht selten vollkommen verwüstet. Auf den Kosten der Räumung bleibt der Vermieter im Normalfall vorerst sitzen.IV. Wie ist die Rechtslage und was kann ich tun?
1. Betrachtung im Strafrecht
Strafrechtlich dürfte das Handeln eines Mietnomaden unter Umständen als Betrug in Form des Eingehungsbetruges einzuordnen sein. Problematisch diesbezüglich ist jedoch, dass der Nachweis hinsichtlich des Vorsatzes bei Vertragsschluss schwer zu führen sein wird. Darüber hinaus kommen hier gegebenenfalls weitere Straftatbestände in Betracht (z.B. Sachbeschädigung). Im Einzelfall kann es jedoch sinnvoll sein ein Strafverfahren vor dem zivilrechtlichen Verfahren durchzuführen, da dem Vermieter so unter Umständen Ermittlungsarbeit von der Staatsanwaltschaft abgenommen wird.2. Betrachtung im Zivilrecht
a) Kaution und Mietkaution
Auch hier gilt, dass von Beginn an richtig gehandelt werden sollte. Grundsätzlich sollte nicht auf eine Mietkaution verzichtet werden. Die Mietkaution deckt im Ernstfall zumindest einen Teil der Kosten. Eine Alternative zur Kaution bietet hier auch die sogenannte Mietbürgschaft. In diesem Fall erhält der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde, aus welcher er „im Ernstfall“ sofort Rechte herleiten kann.b) Rechtzeitige Kündigung von Mietnomaden
Haben Sie den Verdacht einem Mietnomaden aufgesessen zu sein, sollten Sie rasch handeln. Mahnen Sie die ausbleibende Miete schnellstmöglich an. Eine Kündigung kann schneller ausgesprochen werden als vielen Vermietern bekannt ist. Laufen in zwei aufeinanderfolgenden Monaten Mietrückstände an, welche eine Monatsmiete übersteigen, kann dies zur fristlosen Kündigung rechtfertigen. In diesem Zusammenhang sollte auch bekannt sein, dass eine Abmahnung entbehrlich ist, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen (in Höhe einer Monatsmiete) in Verzug ist. Selbstverständlich sollte hilfsweise auch ordentlich gekündigt werden, um die Kündigung in jedem Fall wirksam werden zu lassen.c) Räumung der Wohnung und Berliner Räumung
Den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, kann auch nach einer fristlosen Kündigung noch lange dauern. Nötig ist ein vollstreckbarer Räumungstitel. Um diesen zu erlangen ist ein oft - lange andauerndes - Gerichtsverfahren erforderlich. Daher hat auch hier zunächst eine einvernehmliche Regelung Priorität.Sollte eine solche Einigung nicht zu erzielen sein, sollte eine „Berliner Räumung“ angestrebt werden. Liegt ein Räumungstitel vor, kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an allen Sachen des Mieters in der Mietwohnung ausüben. Der Vermieter wird nur in den Besitz der Wohnung eingewiesen. Ein solches Vorgehen kann die sonst erforderlichen Räumungskosten drastisch reduzieren.
d) Geltendmachung offener Forderungen
Im Idealfall unterzeichnet der Mieter über die verbleibenden Schulden ein sogenanntes Schuldanerkenntnis. In der Realität dürften die meisten Mieter mit diesem Vorgehen nicht einverstanden sein. Sollten die offenen Forderungen klar umrissen sein, bietet sich daher an diese im Wege des Mahnverfahrens geltend zu machen. Dieses formalisierte Verfahren bietet die schnellste Möglichkeit an, einen vom Gerichtsvollzieher zu vollstreckenden Titel zu gelangen. In diesem Zusammenhang sollten auch immer die Verjährungsfristen im Auge behalten werden. Geht es z.B. um Schadensersatzansprüche in Folge von Schönheitsreparaturen kann - je nach Fallgestaltung - eine sechsmonatige Verjährungsfrist laufen.V. Ich kenne die neue Adresse des Mieters nicht. Was tun?
Mietnomaden verschwinden gerne im Nichts um für ihre Gläubiger nicht greifbar zu sein. In diesem Zusammenhang bietet sich eine Einwohnermeldeamtsanfrage an. Leider ist mit der regelmäßigen An- und Abmeldung von Mietnomaden nicht zu rechnen. Daher bleibt hier oft nur die private Recherche.Gastbeitrag von Rechtsanwalt Oliver Schmidt aus Büdingen
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